Studie možností využití OD Vysočina a Městských dvorů

Studie využitelnosti OD Vysočina a Městských dvorů řeší analýzu existujících podkladů a vstupů a návrh možného nového využití i s ohledem na požadavky obyvatel.

Zadání studie
Radnice na základě výběrového řízení pověřila společnost 4ct, aby zanalyzovala možnosti náplně pro tuto nevyužitou a zanedbanou nemovitost tak, aby mohla v budoucnu přispět k rozvoji Pelhřimova. Důraz byl kladen na zapojení obyvatel do samotného procesu hledání nejlepšího využití. 

Studie využitelnosti a participace
Město Pelhřimov ve spolupráci se společností 4ct připravilo vyhodnocení využitelnosti Obchodního domu Vysočina a přilehlých městských dvorů. Studie zkoumala, jaké aktivity a funkce by zde mohly fungovat – ekonomicky, společensky i urbanisticky. Jelikož se budoucnost těchto prostor hlavně dotýká obyvatel města a návštěvníků, Město se proto rozhodlo přistoupit k participativnímu procesu. Tato iniciativa směřovala k identifikaci nedostatků, potřeb a potenciálu těchto prostor, aby mohla být navržena vhodná opatření pro jejich efektivní využití v budoucnosti také z pohledu obyvatel. Nechyběly ani jednání se členy spolků či představitelů příspěvkových organizací. Zapojeno bylo též zastupitelstvo města.

Zapojení veřejnosti
Cílem participační akce bylo získat od obyvatel hodnocení současného stavu území – identifikovat jeho hodnoty, problémy a potenciály. Diskutovalo se i o obavách, které mají místní z budoucího rozvoje těchto míst a jejich potřebách, které by mohly být v budoucnu řešeny v rámci revitalizace OD Vysočina a městských dvorů. Participační akce se konala 23. března 2024 v rámci jarního MINI jarmarku. Na Masarykově náměstí byl umístěn stánek, kde zástupci zpracovatelů studie 4ct a města Pelhřimov diskutovali s obyvateli a návštěvníky Pelhřimova nad mapou řešeného území. U stánku se zastavilo a diskutovalo zhruba 30 až 40 lidí. Součástí zapojení veřejnosti do přípravy studie byl i dotazník – online formulář nebo jeho tištěná varianta, která byla k dispozici mimo jiné i v participačním stánku. Dotazník vyplnilo dohromady 287 respondentů (238 online a 49 papírovou verzi). V rozhovorech, stejně jako v dotazníku byl ponechán prostor spontánní reakci na to, jak sám oslovený vidí možnosti využití objektu a okolí.

Vyhodnocení setkání a dotazníkového šetření
Přestože je OD Vysočina objemově velká stavba, nepůsobí obrovsky díky hezky členěné fasádě. Pasáž propojující Masarykovo náměstí a prostranství před OD Vysočina, vedoucí přes dům č. p. 4 na náměstí, je další hodnotou. Tržnice v centru města nabízí možnost zaparkovat v její blízkosti, což je výhodné při nákupu těžkých a velkých věcí jako sazenice,zelenina a ovoce na zavařování. Parkoviště je často využívané při návštěvě centra. Pozemky i objekty jsou ve vlastnictví města a lokalita má skvělou polohu v centru města.

V OD Vysočina jsou však nevyužité prostory včetně podzemního parkoviště. Kolem je velké množství zpevněných ploch,které mají jedinou funkci – parkování, a prostor nepůsobí přívětivě ani městotvorně. V části parkoviště, kde procházejí lidé pěšky mezi ulicemi Hrnčířská a Děkanská, dochází ke kolizím chodců a aut, pěší a cyklisté se zde necítí bezpečně. Ze severní strany OD Vysočina je orientována nevzhledná betonová zeď, která nepůsobí příjemně. Velké květníky oddělující parkoviště od Školní ulice jsou nevzhledné a působí zastarale. Tržnice je zastrčená a celý dvůr působí nevzhledně. Je potřeba vytvořit bezbariérový prostor se zónami různého charakteru, který by sloužil všem generacím – například klidová zóna, vodní prvek, posezení ve stínu, prvky pro skateboarding apod. ve veřejném prostoru před OD Vysočina. Kultivace dvorů je také důležitá, aby to byla místa, přes která je příjemné procházet. Zachování parkoviště, popřípadě vytvoření dalších parkovacích míst v Obchodního domu Vysočina nebo výstavba parkovacího domu, je rovněž jednou z potřeb. 

V rámci nového využití OD Vysočina a lokality městských dvorů a tržnice se zvažuje vytvoření prostoru pro atraktivní prezentaci místních firem s využitím virtuální reality, popřípadě i kavárnou. Celoroční krytá tržnice pro prodej zeleniny, ovoce, květin, lokálních potravin a produktů, možnost představení místních řemeslníků, kavárna s dětským koutkem,nebo vnitřní herna pro děti tzv. „funpark“ pro malé i větší děti, salon pro psy, komunitní centrum se sdílenými sály, které je možné i pronajmout, s kavárnou a sdílenými dílnami, denní stacionář a veřejné toalety. 

Jsou zde však i obavy, například úbytek parkovacích míst v centru města nebo zřízení hromadného ubytovacího zařízení, kolem kterého by se kumulovaly sociálně-patologické jevy. 

SWOT analýzy
Uvedené SWOT analýzy jsou výsledkem důkladného analytického zkoumání území. Identifikují a vyhodnocují základní silné a slabé stránky, příležitosti a hrozby, které území definují. 

Veřejná prostranství v řešeném území
U veřejných prostranství v řešeném území jsou silné stránky jako rozsáhlá nezastavěná plocha v majetku města Pelhřimov a exponovaná plocha v zázemí historického centra. Na druhou stranu, zde jsou morálně zastaralé veřejné prostory nízké kvality, neintuitivní design pro pěší pohyb,dominantní funkce parkování a velký podíl zpevněných ploch. Je potřeba doplnit urbanistickou strukturu města zbořenou kvůli stavbě OD Vysočina a podpořit nemotorovou mobilitu, což sníží potřebu ploch pro dopravu v klidu. Pokračování podpory dopravní funkce je jednou z hrozeb.

Obchodní dům Vysočina
OD Vysočina má silné stránky, jako je konstrukce – železobetonový monolitický skelet ve čtvercovém rastru 6x6 metrů, je dobře adaptovatelná na různé využití, obchodní prostory s vyšším užitným zatížením, vyšší konstrukční výška a podzemní parkování v budově. Nedostatky však zahrnují tepelné vlastnosti odpovídající standardům 80. let, vysoké náklady na provoz, málo vstupů do objektu, nedostatečně prosklená fasáda, hluboké dispozice, nedostatečné denní osvětlení a oslunění pro zřízení pracovních míst, degradace některých konstrukcí a nekvalitní veřejné prostory v okolí objektu. Příprava nového regulačního plánu městské památkové rezervace by mohla umožnit úpravy výškové hladiny objektu, resp. jinou jeho distribuci objemu. Nevhodnými zásahy však hrozí, že tento exponovaný prostor bude dále degradovat své okolí. Naplnění potřeb organizací sociálních služeb ve městě může objekt vrátit na mentální mapu obyvatel, zatímco rozmach automobilové dopravy a absence komplexního řešení dopravy v klidu v okolí centra města může posílit funkci parkoviště na exponovaných veřejných prostranstvích před OD Vysočina.

Městské dvory 
Městské dvory mají několik silných stránek, které z nich činí atraktivní místo. Jednou z těchto výhod jsou zděné konstrukce objektů, které se nacházejí v ucházejícím technickém stavu. Sklady a garáže v této oblasti nevykazují žádné zásadní vady, což znamená, že jsou v poměrně dobrém stavu. 

Lokalita je navíc velmi klidná a je umístěna v malé docházkové vzdálenosti od centra města. Tato blízkost k centru je dalším velkým plusem, stejně jako poloha na hraně městské památkové rezervace a v těsné blízkosti parku Děkanská zahrada, který je celoměstsky významný. Na druhé straně Městské dvory čelí i některým slabým stránkám. Jednou z nich je skutečnost, že objekty byly původně navrženy pro jeden konkrétní účel, což znamená,že jakákoli změna jejich funkce by si vyžádala značné zásahy. Energetický standard objektů odpovídá jejich původnímu účelu a nebyl v rámci návrhů nebo rekonstrukcí zohledněn žádný potenciál pro zlepšení tepelně-technického standardu. Městské dvory však skýtají i příležitosti. Revitalizace Děkanské zahrady a její propojení s Městskými dvory by mohlo vést ke zvýšení důležitosti lokality. Změna využití této oblasti ve prospěch smíšené funkce, jako je kombinace bydlení a služeb, nebo kultura v návaznosti na navrhovaný amfiteátr v Děkanské zahradě, by mohla přinést nové možnosti a zvýšit atraktivitu této části města. Hrozby pro Městské dvory však zahrnují potenciální devastaci objektů bez trvalé údržby a investic. Další hrozbou je zvýšené využívání budoucích propojení do Děkanské zahrady a navrhovaný amfiteátr, které by mohly narušit klidový charakter lokality. Celkově tedy Městské dvory nabízejí řadu příležitostí k rozvoji, avšak je třeba pečlivě zvážit jak jejich silné stránky, tak i potenciální slabiny a hrozby. 

Potenciály rozvoje území
Hloubkový a komplexní analytický proces identifikoval potenciály rozvoje území. 

Potenciály rozvoje Obchodního domu Vysočina
Obchodní dům Vysočina skýtá řadu potenciálů, které mohou významně přispět k rozvoji města. Jedním z hlavních je možnost doplnění zaniklé městské struktury, což umožní lepší integraci objektu do městské tkáně. Dále se nabízí příležitost k navrácení tržnice do centra dění, čímž se zvýší atraktivita a funkčnost tohoto prostoru. Adaptabilita železobetonového skeletu OD Vysočina poskytuje velkou flexibilitu v budoucím využití, což je klíčové pro udržitelnost a variabilitu funkcí objektu. Vytvoření městského domu, kde by byla koncentrována široká škála služeb na jednom místě, by znamenalo efektivní využití prostoru a usnadnění přístupu k těmto službám pro obyvatele. Potenciál synergie mezi budoucími uživateli OD Vysočina by mohl vést k vytvoření živého a dynamického prostoru, který by přitahoval různé demografické skupiny. Aktivace a kultivace veřejných prostranství je dalším důležitým faktorem, který by přispěl k celkovému zlepšení městského prostředí. Nakonec, nutnost efektivizace parkování je klíčová pro zajištění dostatečné kapacity a pohodlí návštěvníků a obyvatel.

Potenciály rozvoje Městských dvorů
Městské dvory mají rovněž značný rozvojový potenciál. Proluka na ulici Solní je vhodná k zastavění, což by mohlo přispět k lepšímu využití prostoru a zlepšení urbanistické struktury. Propojení s Děkanskou zahradou by zvýšilo propojenost a dostupnost lokality. Lokalita je vhodná pro rozvoj, například městského nájemního bydlení, což by přineslo potřebné bydlení a oživilo tuto část města. Možnost spolupráce se soukromým sektorem při rozvoji pozemků nabízí příležitost k využití externích investic a know-how, což by mohlo urychlit a zefektivnit rozvojové projekty. Historický objekt bývalé stodoly je vhodný pro propojení s budoucím amfiteátrem, což by mohlo přinést nové kulturní a společenské možnosti. Ostatní objekty bez historické hodnoty není nutné zachovat, to otevírá prostor pro modernizaci a inovativní přístupy k využití prostoru. Potenciál místa pro neformální kulturu a kreativní odvětví by mohl přinést nové impulsy a přispět k dynamickému rozvoji této oblasti. 

Scénáře rozvoje
V rámci vyhodnocení využitelnosti OD Vysočina a Městských dvorů jsou navrženy scénáře rozvoje, které modelují různé funkční využití objektů a přístupy k jejich realizaci. Pro obě lokality byly zpracovány tři scénáře rozvoje, které popisují různé podoby a přístupy k rozvoji a jejich dopady. Součástí každého scénáře je koncepční návrh funkčního využití objektů/lokality a základní principy prostorového řešení.

Doporučené následující kroky
Společnost 4ct navrhuje, aby rekonstrukce OD Vysočina byla prováděna městem Pelhřimov z vlastních zdrojů, ideálně s využitím dotačních titulů. Pro rozvoj Městských dvorů doporučují soukromý nebo spolkový (družstevní) model – město bude hledat vhodné ho partnera, který bude toto území rozvíjet. Dále navrhuje, aby Město zadalo organizaci soutěže zkušenému organizátorovi. Ten nastaví proces, upřesní stavební program
(nutné zapojit organizace, které budou sídlit v OD Vysočina ideálně formou společného workshopu), připraví zadání soutěže a soutěžních podmínek, vybere porotu, získá regulérnost od ČKA a vyhlásí soutěž. Předmětem soutěže je návrh architektonické podoby OD Vysočina a navazujících veřejných prostranství – hledá se budoucí projektant/ka. V rámci širších vztahů se bude hledat i budoucí podoba Městských dvorů – urbanistická
i architektonická – řešení vzešlé ze soutěže bude podkladem pro hledání partnera pro rozvoj lokality. S finálním urbanisticko-architektonickým řešením může přijít investor výstavby.

Závěr
Město Pelhřimov v nejbližší době rozhodne, jakou formou se bude pokračovat, tedy určí vhodný scénář financování a rozvoje OD Vysočina a Městských dvorů.

Kompletní informace týkající se vyhodnocení využitelnosti naleznete zde:

ANALYZA – OD Vysocina a mestske dvory Pelhrimov – Zakladni vyhodnoceni vyuzitelnosti

NAVRH – OD Vysocina a mestske dvory Pelhrimov – Zakl vyhodnoceni vyuzitelnosti

Možné varianty rozvoje OD Vysočina
Pro budoucí využití OD Vysočina mělo město hlavně požadavek ověřit, zda je možné zde vytvořit prostory pro místní organizace sociálních a komunitních služeb. Nejvíce se zamlouval scénář 2 Zásahy (8 možností)

Zobrazit další fotografie (8)